Wohnraum schaffen – ohne Flächenfraß
Aktivierung von Leerstand vor Neubau und Wohnraummobilisierung durch Clusterwohnen.
Umbau/Teilung/Umnutzung fördern. Clusterwohnen im Alter schafft passende kleine Wohnungen und mobilisiert Einfamilienhäuser für den Wohnungsmarkt. Innenentwicklung statt Bauturbo
– ohne teure Folgekosten für die Gemeinde.
Wir haben genügend Wohnraum in der Gemeinde Schnaitsee für die Zukunft
Wohnraumsituation bis 2042
56
Anzahl verfügbare Wohnungen in der Gemeinde Schnaitsee durch Leerstand und aktuelle Bauprojekte.
54
Anzahl benötigter Wohnungen in der Gemeinde Schnaitsee.
Unsere Konzepte für mehr Wohnraum
„LebensWERTE Dörfer“ Gemeinde Burbach macht es vor. Entwicklungsstrategien helfen den Dorfcharakter durch Stärkung der Ortsmitte zu erhalten. Umnutzung vor Abriss und Neubau auf grüner Wiese am Ortsrand, denn Flächenschutz ist Heimatschutz.
Leerstandsaktivierung
In Schnaitsee stehen aktuell vermutlich rund 39 Wohnungen leer – ein großes Potenzial, das wir nutzen wollen, bevor neue Flächen verbaut werden. Wir setzen auf einen respektvollen Dialog mit Eigentümerinnen und Eigentümern und informieren unkompliziert über Fördermöglichkeiten, steuerliche Vorteile sowie Unterstützung bei Sanierung und Vermietung. Eine einfache Leerstandsbörse macht die bestehende Nachfrage sichtbar. Ergänzend bieten Informationsveranstaltungen praktische Hilfe, um leerstehende Gebäude wieder sinnvoll zu nutzen.
Clusterwohnen
Nach dem Auszug der Kinder werden viele große Wohnungen und Häuser in Schnaitsee heute nur noch von ein oder zwei älteren Menschen bewohnt. Mit gut geplanten Clusterwohnungen für Seniorinnen und Senioren kann die Gemeinde passende, barrierearme und gut betreute Wohnangebote schaffen. So entsteht Wohnraum, der den Bedürfnissen im Alter entspricht – zentral, kleiner und alltagstauglich. Gleichzeitig werden größere Wohnungen und Einfamilienhäuser wieder für Familien verfügbar. Clusterwohnen schafft damit neue Lebensqualität im Alter und mobilisiert bestehenden Wohnraum für den gesamten Ort.
Partnerschaftsmodelle
Nicht jede Eigentümerin und jeder Eigentümer möchte dauerhaft vermieten. Deshalb setzen wir auf flexible Partnerschaftsmodelle wie Zwischennutzungen oder zeitlich befristete Vermietungen, etwa wenn ein Haus teilweise leer steht. Eine kommunale Wohnraumagentur oder ein Leerstandsmanagement kann dabei vermitteln, bei Förderungen beraten und bei Verträgen oder Umbauten unterstützen. In besonderen Fällen – vor allem im Ortskern – kann auch der gezielte Ankauf von Leerstand durch Gemeinde oder Genossenschaften sinnvoll sein.
Sensibilisierung
Wohnraum ist mehr als Privateigentum – er prägt das Zusammenleben im Ort. Mit einer Kampagne wie „Wohnraum ist Gemeinsinn“ wollen wir zeigen, wie viel Positives entstehen kann, wenn leerstehender Wohnraum wieder genutzt wird. Geschichten von Eigentümerinnen und Eigentümern, die erfolgreich vermietet haben, sowie Stimmen von Familien, Seniorinnen und Senioren oder Rückkehrern machen den Nutzen sichtbar. Die Botschaft ist klar: Leerstand betrifft nicht nur Einzelne, sondern die Zukunft Schnaitsees insgesamt.
Leerstand sichtbar machen
Ein Leerstandskataster kann helfen, ungenutzte Wohnungen und Gebäude überhaupt erst zu erfassen. So können Eigentümer gezielt angesprochen, Nutzungsideen entwickelt und Wohnraum wieder aktiviert werden – bevor neue Flächen versiegelt werden müssen.
Letztes Mittel bei dauerhaftem Leerstand
Grundsteuer C Alternative in Bayern
Unser Ziel ist es, leerstehende Wohnungen und Gebäude freiwillig wieder in Nutzung zu bringen – durch Beratung, Unterstützung und neue Nutzungskonzepte.
Sollte Wohnraum jedoch über längere Zeit (mehrere Jahre bis Jahrzente) ohne nachvollziehbaren Grund leer stehen, gibt es grundsätzlich auch rechtliche Instrumente, die Gemeinden einsetzen können.
In Bayern basiert dies auf dem Zweckentfremdungsrecht. Grundlage ist Art. 6 des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes (BayWoBindG). Gemeinden mit nachweislich angespanntem Wohnungsmarkt können eine sogenannte Zweckentfremdungssatzung erlassen. Als Zweckentfremdung gelten beispielsweise:
- längerfristiger Leerstand von Wohnraum
- Nutzung als Ferienwohnung
- gewerbliche Nutzung von Wohnungen
- Abriss von Wohnraum ohne Genehmigung
Ein Leerstand gilt dabei in der Regel als problematisch, wenn Wohnraum länger als drei Monate ohne nachvollziehbaren Grund ungenutzt bleibt. Wenn eine solche Satzung besteht, können Gemeinden Maßnahmen ergreifen, zum Beispiel:
- Anordnung zur Wiedervermietung
- Zwangsgelder
- Bußgelder (teilweise bis zu 500.000 €)
In Bayern steht dabei meist das Bußgeldinstrument im Vordergrund – eine klassische Leerstandssteuer (Grundsteuer C) wie in anderen Ländern gibt es derzeit in Bayern nicht. Für Gemeinden wie Schnaitsee wäre eine solche Regelung nur möglich, wenn ein nachweisbarer Wohnungsmangel besteht und der Wohnungsmarkt als angespannt gilt.
Deshalb setzen wir vor allem auf die im oberen Abschnitt genannten Instrumente.
Wachstum in der Gemeinde Schnaitsee bis 2042
+111
Personen
2,05
Personen je Wohnung
+54
Wohnungen in S.
Günstiger Wohnraum der wirkt
Die Kombination aus Leerstandsaktivierung, Clusterwohnen, Partnerschaftsmodellen und Sensibilisierung nutzt vorhandenen Wohnraum besser und senkt so die Kosten. Bestehende Gebäude sind meist deutlich günstiger zu reaktivieren als neue Baugebiete zu erschließen – ohne zusätzliche Flächenversiegelung, neue Straßen oder teure Infrastruktur. Günstiger Wohnraum entsteht dort, wo Bau- und Folgekosten niedrig bleiben. Davon profitieren Familien, Alleinerziehende, Seniorinnen und Senioren, Auszubildende sowie Menschen, die in Schnaitsee arbeiten oder zurückkehren möchten. So bleibt Wohnen bezahlbar, der Ort lebendig und die Gemeinde finanziell handlungsfähig.
Zur Verfügungstehender Wohnraum in der Gemeinde Schnaitsee bis 2042
17
Wohnungen in aktuellen Bauprojekte (Stand 16.09.2024)
39
Wohnungen in Leerstand (Stand 16.09.2024)
Entwicklung 2019 bzw. 2033
Bevölkerungsskizze
Gemeinde Schnaitsee
Diese Grafik zeigt die Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde Schnaitsee nach Alter und Geschlecht inkl. Wanderung & Zuzug von 2019 nach 2033.
Entwicklung nach 2042
Durch den zunehmenden "Wegfall" der Babyboomergeneration, und der stark alternden Gesellschaft lässt sich aus den aktuellen Erhebungen des Freistaats Bayern der Trend erkennen, dass ab 2042 vermutlich die Bevölkerungsdichte, ihren Höhepunkt erreicht hat.
Daraus ergeben sich Prognosen, dass wir ab 2042 keinen weiteren Wohnraum mehr benötigen und "zuviel" gebauter Wohnraum bzw. bis dahin ungenutzter Leerstand nicht mehr besetzt werden kann. Es tritt eine Bevölkerungsreduktion ein und ein Freiwerden weiterer Wohnung. mehr...
Vorraussetzung ist eine "konforme" Weiterentwicklung, welche nicht darauf abziehlt, den umliegenden Gemeinden den Zuzug "abspänstig" zu machen.
Mit unseren Aktuell 3910 (Stand 2024) Bürgern in der Gemeinde Schnaitsee, zeigen sich die Auswirkungen des aktuell hohen Bauaufkommens. Die Gemeinde Schnaitsee liegt 3,71% über dem Sollwert, welcher erst nach 2033 erreicht werden sollte. mehr...
Sollte sich die Gemeinde für den weiteren Weg eines erhöhten Zuzug entscheiden werden prognostiziert 24 weitere Wohnungen bis 2042 benötigt. Dieses Mehraufkommen könne wir mit unseren Lösungsansätzen auffangen.
Einwohnerzahlen Schnaitsee
2022
3848
2023
3904
2024
3910
Bauturbo in Bayern – mit Verantwortung vor Ort gestalten
Der sogenannte „Bauturbo“ kann Bauvorhaben beschleunigen, braucht in Bayern aber die Zustimmung der Kommune. Damit liegt die Entscheidung bewusst vor Ort – beim Gemeinderat und den zuständigen Gremien. Richtig angewendet kann das eine Chance sein, vor allem für mehr Innenentwicklung, Nachverdichtung und die Nutzung bestehender Flächen im Ort. So lässt sich neuer Wohnraum schaffen, ohne unnötig weitere Außenflächen zu versiegeln. Gleichzeitig ist wichtig, klare Leitlinien festzulegen, damit Natur-, Klima- und Flächenschutz nicht unter die Räder kommen. Ein kommunaler Grundsatzbeschluss kann dafür sorgen, dass der Bauturbo in gemeinwohlorientierte und nachhaltige Bahnen gelenkt wird.
Folgekosten neuer Wohngebiete für die Gemeinde
Neue Baugebiete bringen zwar zusätzliche Einnahmen aus Grundsteuer und Einkommensteueranteilen, verursachen für die Gemeinde jedoch auch langfristige Kosten. Neben Straßen und Erschließung entstehen Ausgaben für Kitas, Schulen, Trinkwasser- und Abwasserinfrastruktur sowie laufende Unterhaltskosten. Diese Folgekosten übersteigen die Mehreinnahmen häufig über die Jahre. Deshalb ist es sinnvoll, Neubaugebiete sorgfältig abzuwägen und bestehende Flächen besser zu nutzen. Innenentwicklung, die Aktivierung von Leerstand und effizient genutzter Wohnraum entlasten die Gemeindefinanzen und schützen gleichzeitig Boden und Landschaft. mehr...
Erkenntnisse aus Praxisstudien
Untersuchungen zeigen wiederholt, dass bei Neubaugebieten nicht nur einmalige Erschließungskosten, sondern vor allem die laufenden Unterhaltungs- und Infrastrukturkosten über Jahrzehnte ins Gewicht fallen – für Asphalt und Straßenunterhalt, Winterdienst, Straßenbeleuchtung, Wasser- und Abwassernetze sowie zusätzliche Kinderbetreuung, neue Kita-Plätze, Schulerweiterung, Horterweiterung und kommunale Infrastruktur. Gerade Kitas sind häufig der größte Kostenfaktor, weil neue Baugebiete meist junge Familien anziehen. mehr...
Besonders im ländlichen Raum mit hohem Infrastrukturanteil pro Einwohner zeigt sich werden die Mehreinnahmen durch neue Baugebiete von diesen langfristigen Ausgaben übertroffen oder nur knapp ausgeglichen. mehr... Vor jeder Baugebietserschließung sollte dringend eine Kosten-Nutzen-Analysen von Baugebieten um nicht anschließend in die Kostenfalle zu laufen. mehr...
Von der Fixkostenfalle zur Instandhaltungskrise
Prognosen gehen davon aus, dass ab etwa 2042 mit dem Wegfall der Babyboomer-Generation ein Rückgang der Bevölkerung einsetzen kann. Auch für Gemeinden wie Schnaitsee ist dieser Aspekt wichtig
damit dieser nicht eine strukturelle Kostenfalle droht.
Gebaute Infrastruktur bindet Kapital und bedarf kontinuierlicher Erhaltungsinvestitionen, um einem vorzeitigen Wertverlust vorzubeugen. Auf diese Weise entstehen hohe "de facto"-Fixkosten, die den Spielraum für künftige Entscheidungen deutlich einschränken. Welche unangenehme Dynamik ein Auseinanderdriften der zu finanzierenden Infrastrukturen und der zur Verfügung stehenden Finanzmittel (sinkende Einkommens- & Grundsteuersteuereinnahmen) hat, zeigt die aktuelle Situation vieler stadttechnischer Versorger in den neuen Bundesländern. mehr...
Vorteile der Bestandsnutzung
Vor dem Hintergrund solcher Analysen betonen Fachleute und Planungsbehörden, wie wichtig Innenentwicklung, Baulückennutzung und Revitalisierung bestehender Gebäude sind. Diese Strategien verringern nicht nur Flächenverbrauch und Baukosten, sondern reduzieren auch die Infrastrukturkosten im Vergleich zur Erschließung neuer Baugebiete.
Andere Gemeinden und Planungsinstitutionen setzen bereits systematisch Folgekosten-Rechner ein, um transparente, faktenbasierte Entscheide über Wohnbauprojekte zu treffen. Die Erkenntnisse zeigen, dass langfristige Infrastrukturausgaben bei Neubaugebieten oft unterschätzt werden.
Beispiel: Folgekosten neues Baugebiet
36 Einfamilienhäusern
Ausgaben
ca. 2.256 €
pro Person und Jahr
Langfristige Infrastrukturkosten für eine Gemeinde von etwa 36.000 bis 90.000 € pro Jahr.
Über einen Zeitraum von 30 Jahren entspricht das rund 1 bis 2,7 Millionen Euro.
Einnahmen
ca. 2.158 €
pro Person und Jahr
(Grundsteuer, Einkommenssteueranteil, Schlüsselzuweisungen). mehr...
(Aktuell Schnaitsee ca. 1.800 € Einnahmen pro Haushalt und Jahr / Stand 2025)
Wichtigster struktureller Punkt
Viele Einnahmen sind nicht proportional zu neuen Einwohnern, z. B.:
- Gewerbesteuer
- Schlüsselzuweisungen (teilweise gedeckelt)
Kosten dagegen steigen fast immer mit:
- Straßen
- Kanal
- Bauhof
- Winterdienst
- Kinderbetreuung (Kinderkrippe, Kindergarten, Hort)
- Schule (Größter Punkt, da 36 Wohneinheiten kurzfristig ca. 72 neue Kinder für den Schulverband bedeutet)
Neue Einwohner entlasten den Haushalt nicht automatisch.